Arsa Payı Nedir ve Nasıl Kurulur?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kişinin malik olduğu bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak ana taşınmazda payının düzeltilmesini sağlayan yargı yoludur. Ancak, ilk olarak arsa payı kavramı ve nasıl hesaplandığının bilinmesi gerekmektedir.
Arsa payı; sahip olunan bağımsız bölümün değerinin, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki ana taşınmaza oranla payınızı ifade etmektedir. Bağımsız bölüm olarak; ev, iş yeri, mağaza, kömürlük veya garaj olması mümkündür. Yani, sahip olduğunuz ev veya iş yerinin kurulu olduğu yapıdaki pay oranına arsa payı denilmektedir.
Kat malikleri tarafından kat irtifakına geçilmek istenildiği takdirde yönetim planı hazırlamak zorundadır. Yönetim planında; bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak alanlar belirlenir. Kat Mülkiyet Kanunu m.3 uyarınca, bağımsız bölümlerin temsil ettiği arsa payı oranlarının da belirlenmesi gerekmektedir. Bu oran kat maliklerinin ortak mülkiyet esasına tabidir.
Arsa Payı Oranı Nasıl Belirlenir?
Bağımsız bölümlerin değerine göre, ana taşınmazdaki pay oranı tespit edilmektedir. Arsa payı oranının tespiti için bağımsız bölümün değerinin tespitinde üç temel kriter vardır:
- Metrekare sayısı,
- Konumu,
- Değeridir.
Bu kriterlere göre bağımsız bölümün değeri belirlenir ve ana taşınmaza bir oran özgülenir. Sadece metrekare hesabına göre değil, birçok faktörü dikkate alarak pay oranının hesaplanması gerekmektedir. Örneğin; bir evin deniz manzaralı olması değerini arttırıcı bir husustur. 10. Kattaki 100 metrekare alana sahip ve deniz manzaralı bir evin arsa payı, 5. Kattaki güneş almayan bir 100 metrekare evin payından daha fazladır. Rüzgâra karşı konumu, yalıtımı, cephesi gibi birçok faktör bağımsız bölümü ve buna bağlı olarak arsaya özgülenmiş payı etkilemektedir. Bu değer, alınacak bilirkişi raporları tarafından tespit edilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; bağımsız bölümde sonradan meydana gelen değer artışlar pay oranını etkilememektedir. Konu hakkında daha fazla bilgi almak için “Arsa Payı Nedir?” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, arsa payı oranının ana taşınmazda gerçeği yansıtmadığı düşünen kat maliki veya kat irtifak sahibi tarafından açılan davadır. Yukarıda da izah ettiğimiz üzere, bağımsız bölümün değerine göre arsa payı oranınız belirlenmektedir. Bağımsız bölümün; metrekaresi, konumu veya değeri itibariyle daha fazla ana taşınmazda pay oranına sahip olduğunu düşünen kat malikleri tarafından açılması mümkündür.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Şartları ve Sebepleri Nelerdir?
Öncelikle bu davanın açılması için kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu olması lazım. Ayrıca, ana taşınmaz üzerindeki pay sahipleri tarafından açılması mümkündür. Ayrıca, dikkat edilmesi gereken husus, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki bağımsız bölümün değerine göre arsa payı oranınız belirlenmektedir. Örneğin; 1980 yılında yapılmış ve kat mülkiyetine geçilmiş bir bina için, 1980 yılında bağımsız bölümünün değerine karar verilmektedir. Bağımsız bölümde sonradan meydana gelen değer artışları dikkate alınmamaktadır. Örneğin, kat mülkiyeti sonrasında bir binanın manzarasının değişmesi sebebiyle meydana gelen değer artışı dikkate alınmamaktadır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarih itibariyle ana taşınmazdaki payın yanlış belirlenmiş olmasıdır.
Arsa payı düzeltme davası başlıca, bağımsız bölüm metrekaresine arsa payının gerçeği yansıtmaması halinde açılmaktadır. Bu hesaplamayı; tapu senedinde belirtilen ana taşınmaz metrekaresinin sahip olduğunuz bağımsız bölünmesiyle bulunmaktadır. Örneğin; 1500 mt2 ana taşınmazda arsa payınız 20/250 olduğu varsayımında 1500*20/250 formülüyle bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payı Düzeltme Davası
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı kararı verilen binalar yıkılmakta ve yerine depreme dayanaklı yeni yapı inşa edilmektedir. Genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmekte ve bir müteahhit aracılığıyla yapı inşa edilmektedir. Kentsel dönüşümde imzalanacak sözleşme ve sonrasında yapılacak yeni yapıda sahip olacağınız bağımsız bölüm arsa payı oranınıza göre belirlenmektedir. Konu hakkında daha fazla bilgi “Kentsel Dönüşüm” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Riskli yapı kararı verilen yapıda; bağımsız bölümlerin değerine göre hesaplama yapılmamış veya hayali bağımsız bölümler sebebiyle arsa payı oranı doğru belirlenmemiş olabilir. Bu durum yeni yapılacak olan binada olan hak kaybına uğratmakta ve daha az metrekareye sahip bağımsız bölümü sahibi olmaya sebebiyet vermektedir. Bu gibi durumlarda arsa payı düzeltme davasıyla arsa malikleri arasındaki eşitsizliğin giderilmesi sağlanmaktadır.
Bina Yıkıldıktan Sonra Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir Mi?
Arsa payı düzeltme davası açılabilmesi için bir kat mülkiyeti ve kat irtifakının mevcut olması gerekmektedir. Özellikle riskli yapı kararına yönelik açılan idari davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilmediği sürece yıkım işlemleri devam etmektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde yapı, yıkıldıktan sonra tapudan resen terkini sağlanmakta ve arsa niteliğine dönüşmektedir. Bu durumda arsa payı düzeltilmesi davasının açılma imkanı yoktur.
Kentsel dönüşüm sürecinde bu davayı açmak isteyen maliklerin, dava açmadan önce delil tespiti yaptırması, mevcut yapının tespit ettirilmesinde fayda olacaktır. Nitekim, dava sürecinde riskli yapının yıkılması ve bilirkişi raporunun alınamaması halinde davada karar verilmesi mümkün olmayacaktır.
Ayrıca, maliklerin riskli yapı kararına itiraz veya arsa payının düzeltilmesi davasında ihtiyati tedbir talep etmesi gerekmektedir. Nitekim ihtiyati tedbirin verilmesinin şartı, sonradan hakkın elde edilmesinin zorlaşacak veya tamamen imkânsız hale gelmesidir. Bina yıkıldıktan sonra tespit yapılmasının mümkün olmaması sebebiyle, bina yıkımı konusunda tedbir talep etmeniz mümkündür.
Dava Sürecinde Bina Yıkılırsa veya Yeni Yapı İnşa Edilirse Hak Sahibinin Hakları Nelerdir?
Burada önemli olan yıkılacak olan yapının durumu tespit edilip edilmediğidir. Dava sürecinde keşif ve bilirkişi raporuyla ana taşınmazdaki olması gereken pay oranları tespit edilmesi halinde, davada karar verilecek bir konu mevcuttur. Mahkemenin kararı kesinleşmeden bina yıkılmış veya yeni yapı inşa edilmişse, arsa payının düzeltilmesi imkânı yoktur. Ancak, mahkeme kararıyla haklılığınızı ispat etmiş olursunuz. Yeni yapıda daha az metrekareye sahip olmanız halinde, diğer kat maliklerin veya yapıyı yapan müteahhittin daha fazla paya sahip olması sebebiyle sebepsiz zenginleşme davası açma hakkınız vardır. Daha fazla bir metrekareye sahip bir bağımsız bölüme sahip olmasanız dahi, hakkınızın eksik kalan parasal karşılığını talep etme hakkınız vardır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Bilirkişi Raporunun Önemi
Bu davalarda karar verilebilmesi için ilk olarak mevcut yapı ve yapı içindeki bağımsız bölümlerin; metrekaresi, konumu ve değeri tespit edilmesi gerekmektedir. Davaya konu taşınmazda keşif yapılmakta ve uzman bilirkişiler tarafından detaylıca raporlanmaktadır. Bilirkişi tarafından yapının durumuna göre arsa payı oranları belirlenmekte ve davada verilecek karar bu rapor üzerinden şekillenmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Tarafları
Bu dava kat maliki veya kat irtifakına sahip her malik tarafından açılması mümkündür. Bağımsız bölümün sadece malikleri veya yasal mirasçıları tarafından açılması mümkün olup; kiracı, intifa hakkı sahibi gibi diğer hak sahiplerinin açma imkânı yoktur.
Dava, diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerine karşı yöneltilmektedir. Ana taşınmazda malik olan tüm tarafların yer alması zorunludur, aksi takdirde taraf teşkilini sağlamaması sebebiyle davanız reddedilecektir. Tüm malik bilgilerine ulaşamamanız veya vefat eden malikin mirasçılarının kim olduğunu tespit edememeniz halinde, mahkemeden tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak öğrenilmesini talep etme hakkınız vardır.
Arsa Payı Düzeltme Davasında Zamanaşımı Süre Var mı?
Bu davanın dayanağı aynı hak olup, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak, yukarıda da ifade ettiğimiz üzere, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir yapı için açılabilir. Yıkılmış bir bina hakkında bu davanın açılma imkanı yoktur.
Arsa Payı Düzeltme Davasında Arabuluculuk
Hukuki Uyuşmazlıklar Arabuluculuk Kanunu‘nda 01/09/2023 tarihinde yapılan değişiklikle birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkalr zorunlu dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dava açacak olan tarafın, tüm kat malikleri veya irtifak hakkı sahiplerini taraf göstererek arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun m.3 hükmüne dayanılarak ikame edilmektedir. Kat mülkiyetinden kaynaklı hukuki uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir. Hukuk Muhakemeler Kanunu m.12 uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir. Bu sebeple davanın taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahmekesinde açılması zorunludur. Aksi takdirde davanın dava şartı noksanlığından reddedilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargıtay Kararları
18.HD. 2015/9964 E., 2016/1011 K.- 27.06.2016 tarihli kararı: Ana Taşınmazda Pay Oranlarında Yapılan Yanlışların Somut Delillerle İspatlanması Gerekir:
““634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3.maddesi hükmüne göre; “kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 1969 yılında kat irtifakı 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1970 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.
Dava konusu taşınmazda 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
18.HD. 2008/13132 E. 2009/1268 K.- 17.02.2009 tarihli kararı: Arsa Payı Oranı Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyetinin Kurulduğu Tarihteki Oranına Göre Belirlenir ve Yüzölçümü Dahil Tüm Unsurların Değerlendirilmesi Gerekmektedir:
“Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir. Bunun için mahkemece anataşınmazın yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir. Bu konuda düzenlenecek olan bilirkişi raporunda; arsa paylarının saptanmasına esas olmak üzere bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki- değerlerinin hesaplanmasında her birinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları gözönünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar dikkate alınmalıdır.
Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda, salt bağımsız bölümlerin yüzölçümlerine göre hesaplama yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiş, ancak her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerine etkili olabilecek diğer unsurlar üzerinde durulmamıştır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu ya da olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
