İçindekiler
Arsa Payı Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı, 634 Sayı Kat Mülkiyet Kanunu (KMK) m.2 tanımlar kısmında; “arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına” olarak tanımlamıştır. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, sahip olduğunuz bağımsız bölüm daire veya işyerinin, yapının kurulu olduğu arsa üzerindeki payınıza tapuda arsa payı denilmektedir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakına göre bağımsız bölümler oluşturulması durumunda arsa payı özgülenmesi zorunludur.
Tapuda arsa payı hesaplaması, tapu senedinde belirtilen ana taşınmaz metrekaresinin sahip olduğunuz bağımsız bölünmesiyle bulunmaktadır. Örneğin; 2000 mt2 ana taşınmazda arsa payınız 30/150 olduğu varsayımında 2000*30/150 formülüyle bulunmaktadır.
Arsa Payı ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar
Kart irtifakı, ana taşınmaz üzerinde inşa edilecek veya edilen bir yapı için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifa hakkıdır. Kat irtifakı, ileride inşa edilecek bağımsız bölümler ve kat mülkiyeti için alınmaktadır. Kat irtifakında henüz tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçilmiş bir bina yoktur. Ancak, günlük hayatta arsadan tapulu olarak ifade edilen taşınmazların satışında gündeme gelmektedir. İnsanlar tarafından henüz kat mülkiyetine geçilmemiş, ancak kat irtifakı olan taşınmazları satın almaktadır. Kat irtifaklı bir taşınmaz satın almak, aslında ana taşınmaz üzerinde pay satın almaktadır. Arsa payı ana taşınmaz üzerindeki hakkı temsil etmektedir. Kat irtifakı ise, anataşınmazdaki payınıza istinaden kullanım hakkı tanıyan irtifa hakkıdır.
Arsa Payı Uyuşmazlıklarında Hukuki Çözüm Yolları
Tapuda arsa payı, ana taşınmaz üzerindeki daire veya iş yeri gibi bağımsız bölüm üzerindeki hakkınızı da etkilemektedir. Bu sebeple birçok hukuki uyuşmazlığa sebebiyet vermektedir. Bu sebeple ilk olarak arsa payı hesaplanması ve hesaplamaya göre bağımsız bölüm mt2nizin tespiti önemlidir. Özellikle KMK kapsamında ana taşınmaz üzerinde alınacak kararlarda arsa payı oranı dikkate alınmaktadır.
Tapuda arsa payı uyuşmazlığında; öncelikle taraflar arası müzakere ve uzlaşma yolları tercih edilebilir. Taraflar arasında bir anlaşma sağlanamaması halinde uzman bir arabulucudan destek alabilirler. Taraflar bir uzlaşma sağlayamadığı takdirde yargı yoluna başvurmaları mümkündür.
Arsa Payı ile İlgili En Çok Karşılaşılan Hukuki Sorunlar
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Sahibi olduğunuz daire veya iş yerini niteliğindeki bağımsız bölümün değeri ile orantılı olmayan arsa payı olması söz konusu olabilmektedir. Ana taşınmazdaki oranının gerçeği yansıtmamasının başlıca sebepleri;
- Gerçekte var olmayan bağımsız bölümlerin olması,
- Bağımsız bölüm vasfında olmayan eklenti veya ortak yerlerin olması,
- Bağımsız bölümünün bulunduğu kat ve cephesi niteliği gereği daha değerli olması
Yukarıda yer alan durumundan birinin varlığı halinde arsa payının düzeltilmesi davası açılması mümkündür. Arsa payı düzeltme davası; ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde, diğer kat malikleri davalı gösterilerek açılmaktadır. Dava sürecinde alınacak bilirkişi raporları, ana taşınmazda yapılacak keşif raporlara göre karar verilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarından Kaynaklanan Davalar
Günümüzde deprem riskinin bulunduğu İstanbul gibi illerde kentsel dönüşüm uygulamaları hız kazanmıştır. Riskli yapı kararı verilen yapılar yıktırılmakta veya güçlendirme yapılmaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerinde tapuda arsa payı oranlarına göre kararlar alınmaktadır. Örneğin; bir müteahhitle anlaşma veya binayı güçlendirme tapuda 2/3 çoğunluğu sağlayan malikler tarafından karar alınmaktadır. Kentsel dönüşüm kararına imza vermeyen arsa maliklerin açısından da hak mağduriyetleri yaşandığı görülmektedir. Bu tür durumlarda tapuda arsa payı oranı büyük önem kazanmaktadır. Konu hakkında detaylar için “Kentsel Dönüşüm” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar
Riskli yapı kararı verilen yerin yıkılması veya boş bir arsa üzerinde yeni bir yapının inşa edilmesi amacıyla müteahhit ile arsa malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmektedir. Bu sözleşmelerde maliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı hakları tapuda arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Müteahhittin zamanında yapı inşa etmemesi, ayıplı inşaa etmesi gibi birçok hukuki uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Konu hakkında detaylı bilgi için “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Arsa Payı Düzenlemesi ve Tapu İşlemleri
Arsa payı düzenlemesi, ortak mülkiyette bulunan taşınmazların paydaşlar arasında adil bir şekilde paylaşılmasını ifade eder. Bu süreç, tapu işlemleri ile doğrudan bağlantılıdır ve hukuki bir zeminde gerçekleştirilir. İlk aşamada, arsa sahipleri arasında payların belirlenmesi ve paylaşım yöntemlerinin kararlaştırılması önemlidir. Tapu dairesine başvurarak gerekli belgelerin hazırlanması ve resmi işlemlerin tamamlanması gerekmektedir. Tapu işlemlerinde, tapu harcı ödenmesi ve ilgili evrakların eksiksiz sunulması gerekmektedir.
