İçindekiler
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, en genel tabiriyle deprem riski altında olan yapıların yenilenmesi, afet riskine karşı dayanıklı hale getirilmesidir. Kentsel dönüşüm 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) kapsamında düzenlenmiştir. Söz konunun temel amacı, deprem riski taşıyan binaların yeniden yapılandırılmasıdır.
Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm işlemlerinin başlaması için ilk olarak riskli alan veya riski yapının tespiti gerekmektedir. Riskli yapı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda m.2/1-d hükmünde; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,” olarak ifade edilmiştir.
Önemle belirtmek gerekir ki metruk ve kullanılmayan yapılar risk yapı olarak nitelendirilmez ve kentsel dönüşüme konu değildir.
Kentsel Dönüşüm Süreçlerinin Hukuki Temelleri
Kentsel Dönüşüm Yasaları ve Yönetmelikler
Kentsel dönüşüm uygulamaları için en temel kanun, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulama yönetmeliği temel kaynaktır. Ayrıca Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi kentsel dönüşüm uygulamalarına yer vermiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Rolü
Kentsel dönüşüm sürecinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aktif bir rol oynamaktadır. Riskli yapının tespiti, tespit sonrası binan yapımı, projelerin onaylanması gibi birçok süreç Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde yürütülmektedir. Yine riskli yapının tespitine yönelik açılacak idari davalarda, davalı konumdadır. Ayrıca, TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlıdır. TOKİ, ayrıca kentsel dönüşüme konu riskli yapıları yıkma ve yeniden inşa etme rolü de mevcuttur.
Kentsel Dönüşüm Uygulama Adımları
Riskli Yapının Tespiti ve Kesinleşmesi
Bir yapının riskli olduğunun tespit süreci şu şekildedir.:
- Başvuru,
- Teknik inceleme,
- Rapor hazırlanması,
- Raporun onaylanması
Riski yapının tespiti için arsa sahiplerinden veya kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Kiracılar tarafından kentsel dönüşüm başvuru hakkı yoktur. Bakanlık Riskli yapı başvurusu:
- Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü,
- Belediyelere,
- Bakanlığın yetkilendirdiği üniversitelere
- Bakanlıktan izin almış yapı denetim kuruluşlarına yapılabilir.
Malikler tarafından yapılan riskli yapı başvurusunun masrafları kendileri tarafından ödenmektedir. Ayrıca, Bakanlık tarafından maliklerden riskli yapı başvurusu için süre tanınması da mümkündür. Verilen süre zarfında tespit yaptırılmazsa, Bakanlık tarafından riskli yapı tespiti yapılır ve masraflar tüm maliklerden hissesi oranında talep edilir.
Riski yapının tespiti sonrasında hazırlanacak rapor, maliklere tebliğ edilir. Maliklerin, aşağıda detaylı inceleneceği üzere, söz konusu karara on beş gün gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraza konu olmayan riskli yapı kararları kesinleşir.
Risk yapı kararı sonrasında yapının yıktırılması için maliklere 60 günlük süre verilir. Risk yapı yıkıldıktan sonra, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona ermektedir.
Mülkiyet Sahipleri İle İletişim Ve İkna Süreci
Riski yapının tespitinden sonra malikler tarafından;
- Binanın güçlendirilmesi,
- Yapının yıktırılması,
- Yeni yapının inşası
Kentsel dönüşüme konu yapının yıktırılmasına karar verilen yapı için malikler, 60 gün içerisinde en az 2/3 çoğunluk sağlayarak;
- Parselleri birleştirme,
- Yeniden bina yaptırma,
- Kat karşılığı inşaat sözleşme imzalama gibi kararlar alabilirler.
Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kişiler Hakkında Uygulama
İdare tarafından 60 günlük süre içerisinde maliklerin hisseleri oranla 2/3 çoğunluk anlaşma sağlamaları zorunludur. 2/3 çoğunluk karara katılmayan maliklere, karar tebliğ edilir. Kararla birlikte karara katılmayan malike on beş gün içerisinde, verilen karara katılmak için süre verilir. Söz konusu süre içerisinde kentsel dönüşüme imza vermeyen kişilerin arsa payları açık arttırma suretiyle satılmaktadır. Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun m.6/1 hükmünün son cümlesinde; “Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” Denilmektedir.
Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma
Kentsel dönüşüm sürecinde yıkılmış bina arsa haline dönüşmektedir. Söz konusu arsa hakkında maliklerin, arsa üzerinde yapılacak işlemler için karar vermesi için Bakanlıkça tebligat yapılır. Tebligatın ulaşmasından 30 gün içerisinde kat maliklerin anlaşma sağlaması gerekmektedir. Arsa maliklerinin bir anlaşmaya varamaması halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna başvurması mümkündür. Bu açıdan kat maliklerin kentsel dönüşüm sürecini başlatmadan önce anlaşmaya varmış olması büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerinin Hakları
Riski Yapı Kararına İtiraz
Herhangi bir kat veya arsa maliki kentsel dönüşüm başvurusu üzerine verilen riskli yapı kararına hak sahiplerinin itiraz hakkı mevcuttur. Bakanlık veya idare tarafından verilen riskli yapı kararı hak sahiplerine tebliğ edilmektedir. Tebligatın ulaşmasından sonra hak sahipleri on beş gün içerisinde itiraz hakkı vardır. İtiraz;
- Üniversite ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından seçilecek 4 üye,
- Bakanlıkta görevli 3 üye tarafından karar verilmektedir.
Riski yapı kararına itiraz; riskli yapı kararının verildiği Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yapılabilmektedir.
Riskli Yapı Kararının İptali Davası
Riskli yapı kararına yapılan itirazın reddedilmesi durumunda herhangi bir malik tarafından dava açılması mümkündür. Açılacak olan davada riskli yapı kararının iptali istenilmektedir. Dava idare mahkemesinde açılmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus; idareye karşı açılacak davalarda süre 60 gün iken, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında açılacak dava süresi 30 gündür. Riskli yapı kararına itirazı reddedilen kişi 30 gün içerisinde davayı açmak zorundadır.
Riskli yapı kararının iptali davası, yapının yıkımını engellememektedir. Kanunda tanımlanan 60 + 30 günlük bina yıkım süreleri işlemeye devam edecektir. Davayı açan hak sahiplerinin aynı zamanda yürütmenin durdurulmasını talep etmeleri gerekmektedir. Yürütmenin durdurulması için; sonradan telafisi güç bir hak kaybı ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması gerekmektedir. Ancak, işlemin afet riski taşıyan bir yapı olması sebebiyle yürütmenin durdurulma kararının verilmesi, diğer idari davalara nazaran daha güç olduğunu söylemek gerekir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok rastlanılan davalardan biri arsa payının düzeltilmesi davasıdır. Kentsel dönüşüm sonrasında yapılacak yeni binada kat malikleri, yıkılmadan önceki binanın metrekaresinin diğer hak sahiplerine oranla uygun bir bina sahip olmak istemektedir. Örneğin; kentsel dönüşüm öncesi 120 metrekare ev sahibi olan kişinin, yeni yapılacak olan bir yapıda, aynı konuma sahip 80 metrekare sahibi olan bir kişiden daha fazla pay alması gerekebilir. Ancak, her iki malikin de aynı arsa payı oranına sahip olması durumunda, kişilerin arsa üzerinde sahip olduğu değer aynı olmaktadır. Bu davanın açılmasına sebebiyet başka bir durum ise, yıkımına karar verilen yapıda gerçekte olmayan kat maliklerin bulunmasıdır. Bu durumda da hak sahibinin arsa payında olması gerekenden düşük bir pay oranını göstermektedir.
Arsa payı düzeltme davasının, kentsel dönüşüm sonrasında yeni yapı yapılmadan önce açılması gerekmektedir. Nitekim, yeni bağımsız bölümler inşa edildikten sonra bu davanın açılma imkânı yoktur. Yine riskli yapının yıkılmasıyla, mevcut bağımsız bölümün; konumu, büyüklüğü ve değeri hesaplanamayacaktır. Bu sebeple, riskli yapı kararı kesinleşmeden önce bu davanın açılması, delil tespiti yaptırılması ve tedbir talep edilmesi büyük elzemdir.
Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kişilerin Hakları (1/3 Azınlık Hakları)
Kentsel dönüşümde imza vermeyen, 2/3 çoğunluğa katılmayan kişilerin bazı durumlarda hak kaybına uğradıkları sık karşılaşan bir durumdur. Riskli yapıların yıktırılmasında kamu yararı üstün tutulmuş ve 2/3 çoğunlukla karar alabilmenin yolu açılmıştır. Ancak, 1/3 oranda azınlık kalan kişilerin istemediği bir sözleşmeye katılma söz konusu olabilmektedir. Ancak, azınlıkta kalan hak sahipleri hukuken tamamen çaresiz olmayıp, mülkiyet hakkını koruma yolları vardır.
Kentsel dönüşümde imza vermeyen kişilerin başlıca hukuki imkanlar şunlardır:
2/3 Çoğunluğun Aldığı Karara Karşı İptali Davası: Kat maliklerinin anlaşması Kat Mülkiyet Kanunu’na tabidir. Bu durumda kentsel dönüşümde imza vermeyen kişi; 2/3 çoğunluğun sağlanması, kararın kendisine tebliğ edilmediği, yetkisiz kişilerce toplantının yapıldığı gibi hususlardan dolayı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması mümkündür.
Müteahhit İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası: 2/3 çoğunluk bir müteahhitle imzaladığı sözleşme, sözleşmeyi imzalamayan malik açısından mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olabilmektedir. Çoğunluk kararına katılmayan malike olması gerekenden daha az bir pay verileceği sözleşmede öngörülebilir. Bu durumda karara katılmayan malik, Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin iptalini isteyebilmektedir.
Tazminat Davası: Çoğunluğun almış olduğu kararın iptal edilememesi, sözleşmeye katılmak zorunda kalan hak sahibi, payına oranla daha az bir hakka sahip olması halinde tazminat davası açma hakkı vardır. Sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında, müteahhit ve diğer maliklere yönelik, arsa payına oranla hakkının geri verilmesini Asliye Hukuk Mahkemesinden talep edebilir.
Açık Arttırma ve Satış İşlemlerinin İptali: Kentsel dönüşüm kararına katılmayan azınlık pay sahiplerinin, açık arttırma yoluyla paylarının satışı öngörülmüştür. Satış işlemlerinde usulsüzlük yapıldığı düşünen hak sahipleri, 30 gün içerisinde işlemi yapan idareye karşı dava açma hakkı vardır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Uygulamada kentsel dönüşüm süreci başlatılmadan önce bir müteaahhitle anlaşıldığı görülmektedir. Nitekim, sürecin hızlı ilerlemesi için öncelikle yıkılacak olan bina hakkında karar verilmesi mantıklı bir seçimdir. Genellikle, bütün inşaat masraflarını karşılayamayan maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı görülmektedir.
Arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşme imzalarken başlıca şu hususlara dikkat etmesi gerekmektedir:
Sözleşme imzalamadan önce avam projesinin imzalatılması,
- Sözleşmenin ve inşaat ruhsat süresi,
- Teminat ve cezai şartlar,
- Sahip olunacak yapıların metrekaresi,
- Teknik şartname, yapıda kullanılacak malzemeler,
- Müteahhittin hakkedişleri nasıl ve ne zaman verileceği,
- Sözleşmeyi uzatan mücbir sebepler
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı
Kentsel Dönüşüm Kanunu m.5 hükmünde, riskli yapı olarak kabul edilen yerler için kira yardımı ödenebileceğini düzenlemiştir. Kira yardımı, yağının bulunduğu Kentsel Dönüşüm Ofislerine yapılmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı alabilmek için;
- Binanın riskli yapı olarak kabul edilmesi,
- Anlaşma yoluyla binanın tahliye edilmesi,
- Bakanlığın belirlediği konut yardım kredisinden faydalanmamış olmak,
- Üçte iki çoğunluğun kararına katılmış olunması gerekmektedir.
Anlaşma yapmayan veya üçte iki çoğunluk kararına katılmayan maliklerin kira yardımından faydalanma imkânı yoktur. Ayrıca, binada bir kiracı oturuyorsa, kira yardımından kiracı faydalanabilir.
- Kentsel dönüşümde kira yardımı için istenilen belgeler:
- Tapu kaydı,
- Adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya son 3 aya ait elektrik, su ya da doğalgaz faturası,
- Kamu bankasından açılan hesap bilgileri,
- Kira yardımı talep eden işyeriyse, vergi levhası
Bu alana ilişkin daha fazla bilgi için sitemizdeki “Blog” kısmını tıklayarak makalelerimize ulaşabilirsiniz. Hukuki hizmet almak için, sitemizdeki “Online Hukuk Hizmeti” kısmından tarafımıza ulaşabilir veya “İletişim” sayfasında form doldurarak sorunlarınızı bize iletebilirsiniz.
