İçindekiler
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, tarafların yenilenen kira döneminde anlaşmazlık yaşaması halinde hâkim tarafından kira bedelinin tespiti için açılan bir dava türüdür. TBK m.344 hükmünde düzenlenen kira tespit davası, sadece sadece konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde açılmaktadır. Yani, bir iş yeri veya konut olarak kullanılan taşınmazlar için kira bedeli tespiti istenilebilmektedir. Bir arsa veya tarla niteliğinde taşınmazlar için açılması mümkün değildir. Kira tespit davası şu iki durumun varlığı halinde açılabilmektedir:- Tarafların yenilenen dönemde kira bedelinin belirlenmesinde bir anlaşma yapmamış olması,
- Taraflar arasında anlaşma olsa dahi, 5 yılı aşan kira sözleşmelerin emsal kira bedellerine uygun hale getirilmesi
Kira Tespit Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle hukuken geçerli bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Ayrıca, kira bedeli tespiti yenilenen kira dönemleri için istenilmektedir. Kira sözleşmesinin kurulması esnasında belirlenen bedel için kira tespit davasının açılma imkânı yoktur.Kira Sözleşmesinin Süresi ve Yenileme Şartları
Konut veya çatılı iş yeri sözleşmeleri belirli veya belirsiz süre yapılması mümkündür. Belirli kira sözleşmeleri bir yıl veya iş yerleri gibi yerler için bir yıldan uzun süreli yapılmaktadır. TBK m.347 hükmü; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” denilmektedir. Belirli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesi sona ermeden 15 gün öncesinde kira sözleşmesini feshettiğini bildirmesi gerekmektedir. Kiraya veren ise şu sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirebilir;- Gereksinim, yeniden inşa ve imar,
- Yeni malikin gereksinimi,
- İki haklı ihtar veya kira bedelinin ödenmemesidir.
5 Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Tespiti
TBK m.344/3 hükmü, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinin güncel rayiç bedeline uyarlanma imkânı getirmiştir. Taraflar arasında belirlenen kira sözleşmesine veya kanuna uygun artış oranlar yapılsa dahi, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerin emsal kira bedellerine uyarlanma söz konusudur. Örneğin: 01.01.2020 yılında yapılmış bir kira sözleşmesinde kira bedelinin, her yıl usulüne sözleşmeye veya kanuna uygun bir şekilde arttırıldığını düşünelim. Söz konusu kira bedeli her yıl arttırılsa dahi emsal kira bedellerinin altında olma ihtimali vardır. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin 01.01.2025 tarihinden itibaren emsal kira bedellerine göre kira sözleşmesinin uyarlanması için kira bedeli tespit davası açması mümkündür. Kira tespit davası, 5 yıldan uzun iş yeri gibi kira sözleşmelerinde de açılması mümkündür.Kira Artışı Yapılmadığı Durumlar
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmelerinde belirli süre kira bedelinin sabit kalacağı veya kira artışın yapılmayacağına yönelik hüküm bulunması halinde kira artışı yapılmamaktadır. Örneğin; 3 yıllık bir iş yeri kira sözleşmesinde kira bedelinin sabit kalacağı anlaşılmışsa, 3 yıl boyunca kira artışı yapılmaz. Yine, kira bedelinin altın veya bir eşya teslimi şeklinde kararlaştırılması halinde kira artışı talep edilememektedir.Kira Tespit Davasının Konusu ve Amacı
Kira Bedelinin Tespiti
Kira tespit davasının başlıca amacı, güncel kira bedelinin belirlenmesidir. Taraflar arasında kira artışı hakkında bir anlaşma olmaması halinde hakim tarafından tespiti mümkündür. Yine kira bedelinin tespiti davası, 5 yılı aşan kira sözleşmelerinin güncel piyasa koşullarına göre kira bedelini alma imkanı vermektedir.Dönemsel Artışlar ve Yasal Sınırlar
Kira bedeli artışı, yenilenen kira dönemlerinde söz konusu olmaktadır. Taraflar arasında belirlenecek kira bedeli artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki(TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek bir şekilde belirlemek zorundadır. Söz konusu oranları TCMB’nın resmi sitesinden bakılabilmektedir. Örneğin; 05.10.2024 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesi için en yüksek artış oranı %48.58’dir. Bu oranın üzerinde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Kiracıların bu oran üzerinde kira bedelinde artış yapma zorunluluğu yoktur. 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde (TÜFE)’ye bağlı kalınmamaktadır. Kiraya veren, kira bedeli tespit davasıyla, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesini isteyebilmektedir. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere, her yıl kanuna veya sözleşmeye uygun bir şekilde kira bedelinde artış yapılmış olsa dahi bu davanın açılma imkanı vardır.Kira Tespit Davasında Hangi Taraflar Davacı Olabilir?
Kira tespit davası uygulamada daha çok kiraya veren tarafından açılmaktadır. Ancak, kiracı tarafından da kira bedelinin tespiti davası açma imkanı vardır. Kiracı, kiraya verenin fazla bir kira talep etmesi veya taraflar arasında artış oranında bir anlaşmama olmaması halinde kira tespit davası açma imkanı vardır. Yine, yeni malik veya kira sözleşmesini devralan kiracı tarafından da bu davanın açılması mümkündür.Kira Tespit Davasında Dava Açma Süresi ve Zaman Aşımı
TBK m.345/1 hükmü; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. “ şeklinde düzenlenmiştir. Kira tespit davasının her zaman açılması mümkündür ve bir zamanaşımı yoktur. Ancak, davanın açılış itibariyle kira bedelinin artacağı kira dönemi belirlenmektedir. Yenilenecek kira döneminde kira bedelinin artışı için 30 gün öncesinde davanın açılması veya ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Örneğin; 01.01.2025 tarihinde yenilecek kira dönemi için kira tespit davasının en geç 31.10.2024 tarihinde açılması gerekmektedir. 31.10.2024 tarihinden sonra açılan kira tespit davası 01.01.2025-01.01.2026 kira dönemi için geçerli olmaktadır. Ancak, 31.10.2024 tarihinden önce ihtarname gönderilmiş, dava da bu tarihten sonra açılmış olsa bile 01.01.2025 tarihinden itibaren kira bedeline yönelik karar verilmektedir.Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
Kira bedeli tespit davası, konusu bir miktar parayı içermektedir. Bu sebeple bu davanın açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Arabuluculukta geçen süreler, dava açma sürenizi etki etmemektedir. Ancak, yukarıdaki örneğe göre; 01.01.2025 tarihinde yenilenen kira dönemi için, 30.12.2024 tarihinde arabuluculuğa başvurulması halinde, arabuluculuk sürecinin tamamlanması sonrasında 1 günlük dava açma süresi vardır.Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira tespiti davası sonrasında yeni bir kira bedeli belirlenmiş olmaktadır. Örneğin; bir kira sözleşmesinin 02.05.2025 tarihinde 5 yılını doldurduğunu varsayalım. Kira bedeli tespit davası 12.12.2024 tarihinde açılmış olsun. Açılan dava 3 sene sürmüş olsa dahi güncel kira bedeli 02.05.2025 tarihinden itibaren geçerli olmaktadır. Ancak, davanın 30 günlük sürede açıldığına dikkat edilmesi gerekmektedir.Geriye Dönük Kira Farklarının Hesaplanması
Kira tespit davası uzun süren bir yargılama sürecidir. Yargılama esnasında taraflar arasında kira ilişkisi devam etmekte ve belirli oranda kira artışı yapılmaktadır. Ancak, mahkeme kararı talep edilen yenilenen kira döneminden itibaren geçerli olacak bir hüküm kurmaktadır. Bu durumda kiraya veren, geçmişe yönelik kira bedellerini talep etme hakkı vardır. Örneğin: 01.01.2025 tarihinde 5 yılı dolduran kira sözleşmesinde, kanuna uygun olarak yapılan artışla 15.000,00 TL kira bedeli olsun. Kira tespit davası 2027 yılında sonuçlanmış ve 01.01.2025 tarihinden itibaren kiranın 30.000,00 TL olacağına hükmedilmiş olduğunu varsayalım. Kiraya veren, geçmişe yönelik eksik ödenen kira bedellerini icra yoluyla alma hakkı vardır.Kira Tespit Davasında Mahkeme Süreci
Başvuru, Duruşma ve Karar Süreci
Kira tespit davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Bu süreç sonrasında, kira sözleşmesinin yapıldığı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmaktadır. Dava sürecinde kira bedeli 5 yıldan az kira sözleşmelerinde;- Kiralananın durumu,
- 12 aylık TÜFE değişim oranı ve
- Hakkaniyete göre belirlemektedir.
- 12 aylık TÜFE değişim oranı,
- Emsal kira bedelleri,
- Kiralananın durumu ve
- Hakkaniyete göre belirlemektedir.
Mahkeme Kararına İtiraz Edilebilir Mi?
Kira tespit davası sonucunda aleyhe karar çıkan kişinin karara itiraz etme hakkı vardır. Dava değeri, bir yıllık kira bedeline göre belirlenmektedir. Dava değerine göre istinaf ve yargıtay kanun yollarına başvurulması mümkündür. Önemle belirtmek gerekir ki tüm karara itiraz süreçleri tamamlanmadan, ilk mahkeme kararına göre kira bedeli talep etme imkânı yoktur. Tüm kanun yolları tüketilip karar kesinleştikten sonra kararın uygulanması mümkündür.Kira Tespit Davasında Değer Artışı ve Piyasadaki Değişimlerin Rolü
5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde emsal kira bedellerine göre uyarlanmaktadır. Bu kapsamında piyasadaki yüksek kira artışları verilecek mahkeme kararını da etkilemektedir. Kira tespit davasında piyasada yaşanan alanında uzman bilirkişiler tarafından rapor alınmakta ve alınan rapor doğrultusunda karar verilmektedir.Kira Tespit Davasında İspat Yükü ve Deliller
Emlak Değerleme Raporları
Kira bedeli tespit davalarında; en az biri emlak değerlenme uzmanı olacak şekilde, bir bilirkişi heyeti görevlendirilmektedir. Bu raporda; davaya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki kiraların incelenmesi yapılmaktadır.Kira Artışı ile İlgili Yazılı Belgeler
Kira tespiti davasında sadece emsal kira bedellerine göre karar verilmemektedir. Kiralananın durumu, hakkaniyet ve 12 aylık TÜFE oranları da dikkate alınmaktadır. Kiralananın durumu tespitinde, kiracı olarak eve artı değer katmanız halinde buna ilişkin yazılı belge sunmanız, daha az bir kira bedelinin tespitinde faydalı olacaktır. Kira tespit davasında hakkaniyet ise;- Kiracının evli veya bekar olması,
- Kiraya veren ve kiracının maddi gücü,
- Bakıma muhtaç birinin olup olmaması gibi hususlar değerlendirilmektedir.
