Kira Tespit Davası Nedir? Kimler Açabilir?

Kira Tespit Davası Nedir? Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, bir çatılı ve iş yeri kira sözleşmesinde kira bedelinde uyuşmazlık yaşandığı takdirde ikame edilen dava türüdür. Taraflar arasında kira bedelinin tespiti noktasında anlaşmazlık olması veya 5 seneyi aşan sözleşmelerde kira bedelinin güncellemesi için ikame edilmektedir.

Kira tespit davasının kiracı veya kiralayan tarafından her zaman açılması mümkündür. Kiracı tarafından, güncel kira bedelinden fazla bir talep olması veya bir belirsiz olması halinde, kira artış oranının belirlenmesi için açılması mümkündür. Kiralayan ev veya iş yeri sahipleri tarafından; 5 seneyi aşan kira sözleşmelerinde güncel piyasaya uygun kira bedelinin belirleme veya kira artış oranının tespiti için açılabilmektedir.

Kira tespit davasının açma şartları hakkında daha fazla bilgi edinmek için “Kira Tespiti Davası” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davalarında Mahkeme Süreci Nasıl İşler?

Kira tespit davasında ilk olarak davanın açıldığı süre itibariyle hangi dönem için açıldığı tespit edilmektedir. Yenilenen kira dönemi için kira bedeli belirleme yapılabilmesi için, davanın yenilenmeden 1 ay öncesinde açılması gerekmektedir. Bu süre içerisinde açılmayan davalarda verilecek hüküm bir sonraki kira dönemini etkilemektedir. Örneğin; 03/03/2025 tarihinde yenilenen bir sözleşmede kira artış oranını belirlemek için 02/02/2025 tarihinde davanın açılmış olması veya öncesinde ihtar gönderilmiş olması gerekmektedir. Ancak, bu süre içerisinde açılmasa dahi davanın reddedilmemektedir. Kira bedelini belirleme 03/03/2026 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde karar verilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1 hükmünde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Kira tespit davasında karar verilirken 12 aylık TÜFE ortalaması yasal sınır kabul edilmektedir. Kira artış oranı bu sınırlama dikkate alınarak yapılmaktadır. Ancak, 5 yılı aşan kira sözleşmelerde kira bedeli belirleme, emsal kira bedellerine göre yapılmakta ve 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde bir kira bedeli belirlenmesi mümkündür. 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde;

• Kiralananın durumu,
• 12 aylık TÜFE ortalaması,
• Emsal kira bedelleri,
• Tarafların ekonomik gibi hakkaniyet durumuna göre karar verilmektedir.

Kira tespit davasında genel olarak bir dava süreci;

• Uyuşmazlığın tespit edildiği ön inceleme duruşması,
• Bilirkişi ataması ve delillerin değerlendirilmesi,
• Tahkikat aşamasının sonlandırılması ve sözlü yargılama,
• Karar ve kararı yargı yoluna taşıma şeklindedir.

Kira Tespitinde Uzman Görüşünün Önemi

Kira tespit davasında alınacak bilirkişi raporları davanın sonucu hakkında kilit rol oynamaktadır. Özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde emsallerin tespiti, benzer taşınmazların güncel kira bedelleri gibi tespitler alınacak bilirkişi raporuyla ortaya çıkmaktadır.

Bilirkişi tarafından, uyuşmazlığa konu ev veya işyeri gezilerek mevcut durumu gözlemlenmekte ve benzer taşınmazlarla karşılaştırılmaktadır. Alanında uzman kişiler tarafından yapılan bu değerlendirme sonucunda, genel olarak piyasa hakkında bilgi sahibi olma imkânı olmaktadır. Ancak, burada önemle belirtmek gerekir ki; mahkeme tarafından atanacak bilirkişilerden en az birinin emlak sektöründe uzman bir kişinin olması gerekmektedir.

Bilirkişi raporları, kira tespit davasında önemli rol oynasa da tek başına hüküm kurmaya elverişli değildir. Nitekim, hâkimin delilleri serbestçe değerlendirme hakkı olup, bilirkişi raporları kesin delil teşkil etmemektedir. Hâkim tarafından bilirkişi raporlarının yanında; kanuni sınırları, hakkaniyet ve kiralananın durumu gibi faktörleri de göz önüne almaktadır.

Kira Tespitine İlişkin Hukuki Düzenlemeler

TBK m.343 ila 346 arasındaki hükümler bir çatılı ve iş yeri kira sözleşmesinde bira bedelinin belirleme yöntemlerine ilişkin hükümler düzenlemiştir.

TBK m. 343; “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Şeklinde düzenlenmiştir.

TBK m.344 hükmü; kira artış oranı sınırı, yenilenen dönemde kira bedelini belirleme, 5 yılı aşan kira sözleşmesinin emsallere uygulanmasını içermektedir.

TBK m.345 hükmü; kira bedelini belirleme kararının etki edeceğini zamanı hüküm altına almıştır. Kira bedeli tespit davasının 1 ay içerisinde açılması gerektiğini ifade etmiştir.

TBK m.346 hükmü ise; “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Demek suretiyle kiracının kira bedelini ödeme haricinde bir maddi yükümlülüğü olmadığını düzenlemiştir.

Kira Tespit Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Rolü

Kira tespit davası, konusu belirli bir miktar parayı içermesi sebebiyle zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar, dava şartı noksanlığından reddedilmektedir.

Kira tespit davaları kesinleşmeden icraya konu konulamamaktadır. Yani, parasal sınırına bağlı olarak, istinaf ve yargıtay süreçleri tamamlanmadan kararlar uygulanamamaktadır. Bu durumda tarafların 4-5 yıla varan dava süreçleriyle karşı karşıya kalmaktadır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, aralarında uzlaşma sağlayarak yeni bir kira bedeli belirleme veya yeni bir kira sözleşmesi hazırlama imkânı vardır. Bu sebeple arabuculukta taraflar kira artış oranını belirleyerek uzlaşma yoluyla uyuşmazlıkları ortadan kaldırma imkanları vardır. Konu hakkında daha fazla bilgi edinmek için “Arabuluculuk” sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.