Paylı mülkiyet, diğer adıyla müşterek mülkiyet, bir mal varlığı üzerinde, birden fazla kişinin payları belirli bir şekilde malik olmasıdır. Elbirliği mülkiyetinin aksine paylı mülkiyette tüm maliklerin payı bellidir.
Burada pay kavramı maddi olarak bölünmüş değildir. Örneğin, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin malik olmasını ifade etmektedir.
Bu yazımızda; paylı mülkiyetin esasları, sona ermesi, ortaklığın giderilmesi ve kira sözleşmesinin akdedilmesi gibi birçok hukuki mesele hakkında üzerinde durulmuştur.
Sizin için faydalı olması dileğiyle…
İçindekiler
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet Türk Medeni Kanunu (TMK) m.688 ile 700 hükümleri arasında düzenlenmiştir. TMK m.688/1’de şu şekilde tanımlanmıştır:
“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.”
Kanunda geçen maddi olarak bölünmüş olmayan ifadesi, paylı mülkiyete konu mal varlığın bir bütün olmasını ifade etmektedir. Örneğin, bir evin payları belli birden fazla maliki olmasıdır.
10 adet bağımsız bölümlü dairenin her bir malik tarafından paylaşılması halinde paylı mülkiyet söz konusu değildir. 10 adet bağımsız bölümde yer alan her bir ev veya iş yerinde belirli payların olması halinde paylı mülkiyet söz konusudur.
Bu kapsamda bir paylı mülkiyetten bahsedebilmek için;
- Maddi olarak bölünmemiş bir mal varlığı ve
- Söz konusu mal varlığı üzerinden birden fazla malik olması gerekmektedir.
Paylı Mülkiyet Nasıl Ortaya Çıkar?
Bir mal varlığı üzerinde müşterek malik durumu şu hallerde ortaya çıkmaktadır:
Tarafların İradesiyle: Birden fazla kişinin yatırım amacıyla ortak bir ev veya arsa alması bu duruma örnektir.
Örneğin 10 milyon değerindeki eve, bir malik 8 milyon, diğer malik 2 milyon bedel ödemesi mümkündür. Bu durumda 8 milyon bedel ödeyen malik 4/5 pay oranına sahiptir.
Yetkili Makam veya Mahkeme Kararı: Mirasçıların elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevirmeye yönelik dava açması bu duruma örnek gösterilebilir
Kanun Uyarınca: Bu durumda örnek olarak, TMK m.222/2; “Eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar onların paylı mülkiyetinde sayılır.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Bir evlilik birliğinde ortak emek ve sonucu edinilen mal varlıklarında, eşlerden hangisine ait olduğu tespit edilemiyorsa paylı mülkiyet söz konusu olur.
Tapuda Paylı Mülkiyet Ne Demektir?
Tapuda paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyetin aksine, bir taşınmaz üzerinde her malikin pay oranlarının belirli olduğu mülkiyeti ifade etmektedir.
Tapu kayıt örneğinde hangi pay sahibinin ne kadar pay oranına sahip olduğu belirtilmektedir. Pay sahipleri, taşınmaz üzerindeki payları üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir
Paylı Mülkiyetin Özellikleri ve Esasları Nelerdir?
Paylı mülkiyet hakkında bilinmesi gereken başlıca özellikler ve esaslar şunlardır:
- TMK m.668/2;” Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.” Şeklinde düzenlenmiştir. Aksi yönde anlaşma veya durumun gereği ortaya çıkan bir durum yoksa, paylar eşit sayılır
- Her malik kendi payını; satabilir, rehnedebilir veya alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
- Paylı mülkiyette gene olarak kararlar oybirliği ile alınır, olağan giderlerde oy çokluğu aranır
- Her paydaşın, payı oranında, mal varlığından yararlanma ve kullanma hakkı vardır,
- Her paydaş mal varlığını korumak gerek gerekli önlemleri alma hakkına sahiptir.
- Herhangi bir paydaş payını devretmek istediğinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı vardır,
- Taşınmazlar üzerinde paylı mülkiyeti tapuda şerh edilmesi mümkündür,
- Kendi yükümlülüklerini yerine getirmeyen paydaşa yönelik paydaşlıktan çıkarılma davası açılabilir,
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı
Elbirliği mülkiyeti (iştirak halindeki mülkiyet), kanun veya sözleşme gereği oluşturulmuş toplulukta yer alan mallarda ortak mülkiyeti ifade etmektedir.
Elbirliği mülkiyetinde herhangi bir malik tek başına tasarrufta bulunamaz. Elbirliği mülkiyeti hakkında daha fazla bilgi almak için “Elbirliği Mülkiyeti Nedir?” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyet arasındaki en temel fark, maliklerin bir mal varlığı üzerinde paylarının belli olmasıdır.
Bu farkın doğal sonucu olarak her iki birlikte mülkiyette bariz farklılıklar vardır. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti farkı liste olarak şunlardır:
- Paylı mülkiyette maliklerin payı bellidir; elbirliği mülkiyetinde pay oranları belli değildir,
- Paylı mülkiyette her malik kendi payı satabilir veya rehnedebilir; elbirliği mülkiyetinde mal varlığın satışında oy birliği aranır,
- Paylı mülkiyette mal varlığının devri resmi şekle tabidir; elbirliği mülkiyetinde adi yazılı şekilde mal varlığının devri mümkündür,
- Paylı mülkiyet mal varlığının kazanılmasıyla doğar; elbirliği mülkiyet, mal varlığının kazanılmasından önce kanun veya sözleşme gereği kurulmuştur pay oranları belli değildir,
- Paylı mülkiyette her pay sahibi kendi payına ilişkin haklarını serbestçe kullanabilir; elbirliği mülkiyetinde malikler ortak hareket etmek zorundadır.
Paylı Mülkiyette Yönetim, Masraflar ve Karar Nisapları
Paylı mülkiyetin yönetimi ve paydaşların hak ve yükümlülükleri TMK m.689 ile 695 hükümleri arasında düzenlenmiştir.
TMK m.689 uyarınca, paydaşlar ortaklığa dahil mal varlıkların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararlar alması mümkündür. Kararlar kural olarak oy birliğiyle alınmaktadır.
Paylı mülkiyette oy birliğiyle karar alınmış olsa dahi paydaşların aşağıda belirtilen haklarının aksine sözleşme yapılamaz:
- Mal varlığının kullanabilirliği veya değerini korumak için olağan işleri yapmak veya dava açmak,
- Eşyaya yönelik herhangi bir zarar veya tehlike olması halinde gerekli önlemleri almak
Paylı mülkiyete konu mal varlıklarının yönetimi üç kısma ayrılmıştır. Taraflar arasında bir anlaşma olmaması halinde aşağıdaki hükümler uygulanmaktadır:
- Olağan İşlerin Yönetimi (TMK m.690): Mal varlığına ilişkin küçük onarımlar ve tarımsal işlerdir. Örneğin; bir evin kırılan kapısının değiştirilmesi veya bahçenin sulanmasıdır. Her pay sahibinin olağan işleri yapmaya hakkı vardır. Paydaşlar oy çokluğuyla olağan işlerinin yönetimi bir veya birden fazla ortağa bırakabilmektedir.
- Önemli Yönetim İşleri (TMK m.691): Kanunda işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya verilmesi önemli yönetim işleri olarak örnek göstermiştir. Burada pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınması gerekmektedir. Örneğin; 6/10, 1/10, 1/10, 1/10, 1/10paylara sahip beş paydaş olduğunu düşünelim. Sadece 8/10 paya sahip paydaşla karar alınması mümkün değildir. Ayrıca en az üç paydaşında olumlu oy vermesi gerekmektedir.
- Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar (TMK m.691): İlgili mal varlığının paylı mülkiyete özgülenmesi amacına değiştiren kararlardır. Örneğin, ortak alınan bir arsa için kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması olağanüstü yönetim işidir. Bu tür kararlar alınabilmesi için tüm paydaşların onayı aranır.
Paylı Mülkiyet Önalım Hakkı Nedir ve Nasıl Kullanılır?
TMK m.732 hükmü;” Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenmiştir.
Paylı mülkiyet önalım hakkı, müşterek taşınmazların satışında kanunen tanınmış haktır. Herhangi bir pay sahibi kendi payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların önalım hakkı mevcuttur. Bu hakkın tapuya şerh verilmesi mümkündür.
Paylı mülkiyet önalım hakkı, taşınmazın satışından sonra kullanılması mümkündür. Taşınmaz satılmadan önce önalım hakkı doğması mümkün değildir.
Satışın gerçekleşmesinden sonra alıcı veya satıcı, diğer paydaşlara noter aracılığıyla satışı bildirmesi gerekmektedir.
Önalım hakkı, taşınmazın satışının öğrenilmesinden itibaren 3 ay, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren her halükârda 2 yıl içerisinde kullanılması gerekmektedir.
Paylı mülkiyet önalım hakkı, payı devralan alıcıya karşı dava açılarak kullanılmaktadır. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içerisinde nakit olarak yatırması gerekmektedir.
Paylı Mülkiyeti Sona Erdiren Haller Nelerdir?
Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş açısından veya tüm paydaşlar açısından sona erdirilmesi mümkündür. Bir veya birkaç paydaş açısında sona erdirilmesi;
- Anlaşma yoluyla,
- Paydaşın payını satması veya
- Paydaşlıktan çıkarma davası davasıyla mümkündür.
Paylı mülkiyetin tüm paydaşlar için sona erme halleri ise;
- Anlaşma yoluyla,
- Paylı mülkiyetin devredilmesi, kamulaştırılması gibi hakimiyetinden çıkması,
- Paylaşma Davası Yoluyla (Ortaklığın Giderilmesi)
Paydaşlıktan Çıkarma Davası Nedir ve Nasıl Açılır?
TMK m.696 uyarınca; bir paydaşın, paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı yükümlülüklerini ağır bir biçimde ihlal etmesi halinde paydaşlıktan çıkarma davası açılabilmektedir.
Paydaşlıktan çıkarma davasının açılabilmesi için:
- Bir paydaşın yükümlülüklerini ağır bir biçimde ihlal etmesi,
- Diğer paydaşlar için bu durumun çekilmez bir hale gelmesi,
- Paydaşlar aksini kararlaştırmadıysa, pay ve paydaş çoğunluğuyla dava açılmasına karar verilmesi gerekmektedir.
Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
Paydaşlıktan çıkarma davası, paylı mülkiyet konusu bir taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınır eşyasından kaynaklıyorsa, çıkarılmak istenilen paydaşının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekmektedir.
Paydaşlıktan çıkarma davasında hâkim:
- Mal varlığının bölünmesi mümkünse, ilgili ortağın payını bölerek,
- Malın bölünmesi mümkün değilse, dava tarihindeki pay değerinin ödenerek çıkarılmasına karar vermektedir.
Paylaşma Davası (Paylı Mülkiyet Ortaklığın Giderilmesi) Nedir ve Nasıl Açılır?
Paylaşma Davası (Paylı Mülkiyet Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?
Paylaşma davası, diğer adıyla paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi, mahkeme yoluyla müşterek mülkiyetin sona ermesidir. TMK m.698 uyarınca her paydaşın ortaklığın giderilmesi talep etme hakkı vardır.
Paylaşma Davasının Açılamayacağı Haller Nelerdir?
TMK m. 698 uyarınca, paylaşması isteme hakkı şu iki durumun varlığı halinde açılamaz:
- Malın Sürekli Belirli Bir Amaca Özgülenmesi: Paylı mülkiyete konu malın sürekli olarak bir amaca özgülenmesidir. Örneğin, bir iş yerinin 10 yıl boyunca kiraya verilmesi örnek olarak gösterilebilir. Bu özgüleme hali 10 yıl ile sınırlıdır.
- Tarafların Anlaşması: Paydaşlar arasında “paylı mülkiyet birlikteliğini sürdürme sözleşmesi” imzalanmasıyla, en fazla 10 yıl sureyle, paylaşma davasının açılamayacağını kararlaştırmaları mümkündür
- Uygun Olmayan Zaman: Dürüstlük kuralı gereğince ortaklığın giderilmesi, taraflar için zarar meydana getirecekse paylaştırma yapılmamaktadır.
Paylaşma Davasının Taraftarları Kimlerdir?
Bu dava davacı taraf, paydaşlardan bir veya birkaçının birlikte açması mümkündür. İhtiyari dava arkadaşlığı söz konusudur. Ancak, müşterek mülkiyette yer almayan kişiler tarafından açılması mümkün değildir.
Paylaşma davasında davalı taraf, davayı açan pay ve paydaşlar haricinde kalan diğer paydaşlardır. Tüm paydaşların davalı sıfatıyla gösterilmesi zorunludur.
Paylaşma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. Paylaşılması istenilen bir taşınmaz olması halinde, davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Bir taşınırın veya gayri nakdi malın paylaşılması isteniyorsa, davalılardan herhangi birinin yerleşim yerinde davanın açılması mümkündür.
Paylaşma Davasının Sonuçları Nelerdir?
TMK m.699 uyarınca mahkeme, paylaşma davasının sonucunda aşağıdaki hükümlerden birine karar verilmektedir:
- Aynen Paylaşma: Paylaşmaya konu mal bölüştürmeye uygun olması halinde mahkeme tarafından aynen taksime karar vermesi mümkündür. Ancak, malın bölüştürmeye uygun olmaması veya değerinin önemli ölçüde düşmesi halinde, aynen paylaştırma yoluna gidilmemektedir.
- Açık Arttırma Yoluyla Satış: Paylaşmaya konu olan mal, aynen taksime uygun değilse açık arttırma yoluyla satışına karar verilir. Açık arttırma umuma açık veya paydaşlar arasında yapılması mümkündür. Paydaşlar arasında açık arttırma yapılabilmesi için tüm paydaşların onayı gerekmektedir.
Paylı Mülkiyette Merak Edilen Hususlar
Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesinin Akdedilmesi
Kira sözleşmesi akdedilmesi, TMK m.691 uyarınca önemli yönetim işlerindendir. Bu kapsamda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması halinde kiraya verilmesi mümkündür. Aksi takdirde, yapılan kira sözleşmesi geçerli değildir.
Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti Davası
TMK m.689/1 uyarınca her paydaş, Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması mahkemeden isteyebilir. Bu kapsamda herhangi bir paydaş, kira bedeli tespiti davası açma hakkına sahiptir.
Tapuda Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Nasıl Geçilir?
Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın, web tapu üzerinden, paylı mülkiyete çevirme işlemi yapılması mümkündür.
Web tapu üzerinden nasıl işlem yapılacağı hakkında “Web Tapu Nedir? Nasıl Başvurulur?” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Web tapu elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için gerekli belgeler şunlardır:
- Maliklerin kimlik bilgileri,
- Fotoğraf,
- Vekil veya temsilci varsa vekaletname bilgileri
- Zorunlu deprem sigortası,
- Emlak beyan değeri belgesi
