İçindekiler
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet sahibinin değiştirilmesi için açılan davalara verilen genel addır. Tapu iptali ve tescil davasıyla tapu sicilinde taşınmazın sahibi gösterilen kişinin silinmesi ve gerçek hak sahibinin sicile kaydedilmesini sağlamaktadır.
Tapu iptali ve tescil davası, belli başına tek bir dava türü değildir. Bir taşınmazın gerçek hak sahibinin belirlenmesi için açılan davalara verilmiş genel bir addır. Yolsuz tescilin düzeltilmesi, muris muvazaası, kat karşılığını inşaat sözleşmesinin iptali sebebiyle açılan davalar birer tapu iptal ve tescil davasıdır.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tecil, hukuken geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapu sicilinde bir taşınmazın tescili, terkini veya değiştirilmesidir. Yolsuz tescil, tapu sicilinde hak sahipliğin baştan beri hukuka aykırı olmasıdır. Ehliyetsizlik, hile, aldatma veya muvazaa sebebiyetle tapu sicili baştan itibaren gerçek hak sahipliğini yansıtmamaktadır. Yolsuz tescil TMK m.1025 uyarınca ayni hakka dayalı olarak talep edilmesi mümkündür. Örneğin, taşınmaz satış vaadine dayalı olarak alacak hakkı, yolsuz tescilin konusunu oluşturmamaktadır. Söz konusu durumda tescile zorlama davası açılması gerekmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davasına Neden Başvurulur?
Tapu sicili, bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet gibi hak sahipleri ve üzerinde yer alan şerhlerin işlendiği sicildir. Tapı sicilinin gerçek hak sahipliğini yansıtmadığı, asıl taşınmaz sahibinin kendisi olduğunu savunan kişiler tarafından tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Taraflar Kimlerdir?
Bu davayı açabilecek olan kişiler; bir taşınmaz üzerinde hak sahipliği iddia eden, tapu sicilinde malik olarak gözükmesi gerektiği savunan hak sahipleridir. Tapu iptali ve tescil davası, dava konusu taşınmazın tapu sicilinde malik olarak gözüken karşı açılmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle ve Dava Türü Olarak Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, bir ayni veya şahsi hakka dayalı olarak açılması mümkündür. Ayni hak, herkese karşı ileri sürülebilen bir hak olup; şahsi hak ise, sadece hukuki işlemin tarafları arasında ileri sürülebilmektedir. Örneğin; kar karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinin açacağı tapu iptali davası ayni hakka dayanmaktadır. Bir müteahhitten alınan arsadan tapu satışına ilişkin açılacak tapu iptali davası ise şahsi hakkı dayanmaktadır. Tapu iptali ve tescil davalarının bu yanı hukuken karmaşık ve uzman gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması gereken bir konudur. Zira, ayni hakka veya şahsi hakka dayanılmasına göre davaların zamanaşımı ve ileri sürülebilecek iddialar değişmektedir. Taraflar arasındaki hukuki ilişki tespit edilmeli ve açılacak davanın türü ona göre belirlenmelidir. Yanlış bir dava türünün açılması, yüksek maliyetli bir taşınmazdaki hakkınıza kaybetmenize sebebiyet verebilir. Aşağıda en sık rastlanılan tapu iptali ve tescil davaları hakkında açıklamalar yapılmıştır. Sizin için açılması gereken doğru davanın tespiti için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız gerekmektedir.
Haricen Taşınmaz Satışından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescili Davaları
TMK m.706 uyarınca taşınmaz mülkiyetin devri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Taşınmaz alım satımının tapu müdürlüklerinde veya 1512 Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A madde hükmüyle noterliklerde yapılması mümkündür. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.
Bazı durumlarda haricen taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescili davasının açılma imkânı mevcuttur. Haricen taşınmaz satış sözleşmesine dayanarak bu taşınmaz üzerinde inşaat yapan kimse, TMK m.724 uyarınca taşınmazın mülkiyetini talep edebilmektedir. TMK m.724 hükmü; arazi üzerinde yapılan bir yapının arızinin değerinden fazla olması halinde, bir bedel karşılığında iyi niyetli yapı yapan kişiye devrini öngörmüştür. Sonuç olarak; haricen taşınmaz satış alan kişi, satın aldığı arazide yapı inşa etmesi veya mevcut yapıyı yıkıp yeniden inşa etmesi durumunda TMK m.724 uyarınca tapu iptali ve tescili dava açması mümkündür. Ancak bir gayrimenkul avukatı tarafından şartların oluşup oluşmadığının tespit edilmesi gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescili Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bağımsız bölüm karşılığında bir arsa üzerinde yeni bir yapının inşasını içeren sözleşmelerdir. Arsa sahipleri, yeni bir yapının inşası karşılığında müteahhitte yapılacak yeni yapıdan bağımsız bölümler vermeyi taahhüt etmektedir. Bu sözleşmeler hakkında daha fazla bilgi almak için “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri, sözleşme kurulurken veya inşaatın tamamlama aşamasına göre müteahhitte arsa paylarını devretmektedir. Müteahhitte devredilen bu tapu devirleri, “avans ödemeleri” olarak kabul edilmektedir. Yani, müteahhittin sözleşmenin bitmesi sonrasında hakkedeceği bağımsız bölümlerin öncesinden kendisine avans olarak verilmesidir. Uygulamada da müteahhit tarafından bu tapular üçüncü kişilere satılmakta ve inşaat finanse edilmektedir.
Arsa sahipleri tarafından müteahhitte belirli arsa payları veya bağımsız bölümler devredilmiş olsa dahi, müteahhit tarafından inşaatın yarıda bırakılması ve inşaatı bitirmemesi mümkün olabilir. Böyle bir durumda arsa sahipleri; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil davası açması mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamlama oranına göre sözleşmeden dönme veya fesih durumları değerlendirilecektir. Ancak, müteahhitte devredilen tüm tapuların iptali mümkün olmayıp, müteahhittin işi bırakma süresine kadar yaptığı emek ve masraflara göre bir iyi niyet ödemesi yapılmaktadır. Bu tür davalarda bir gayrimenkul hukuku avukatından uzman destek alınması gerekmektedir.
Arsa sahipleri tarafından, inşaatı üstlen müteahhittin arsadan tapu satışı yaptığı üçüncü kişilere de tapu iptali ve tescili davası açması mümkündür. Nitekim, müteahhitte devredilen tapular avans ödeme niteliğinde olup, hukuken müteahhittin tapu mülkiyeti kazanma durumu yoktur. Tapu sicilinde müteahhit gözükmesine güvenerek satın almış üçüncü kişilere dahi, tapu iptali ve tescili davasının açılması mümkündür.
İrade Fesadı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Taraflar arasında tapu devri iradesinin; hile, korku veya aldatma yoluyla sakatlanması sebebiyle olması mümkündür. Örneğin kişinin hile yoluyla iradesinin sakatlanması mümkündür. Bu durumda tapu iptali talep edilmesi mümkündür. Hile unsuru, hileyi iddia eden kişi tarafından ispatlanması gerekmekte olup, her türlü delille ispat edebilmektedir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescili Davası
Muris muvazaası, kişinin kendi mirasçısını mirastan yoksun bırakmak amacıyla mal varlığını diğer mirasçıya veya bir üçüncü bir kişiye devretmesi halidir. Bahsi geçen muvazaa mutlak ve nispi olarak ikiye ayrılmaktadır. Mutlak muvazaa, gerçekte herhangi bir hukuki işlem olmamakla beraber, sırf aldatmak amacıyla yapılan işlemlerdir. Nispi muvazaa ise, hukuken geçerli bir hukuki işlem olmasına rağmen, altta gerçek ilişkiyi saklamaktadır. Örneğin; gerçekte bağışlama sözleşmesi olmasına rağmen satış sözleşmesi olarak gösterilmesi nispi muvazaaya örnektir.
Diğer davaların aksine bu davanın açılma süresi murisin ölümünden sonra mümkün olmaktadır. Açılan davada tapu devir işleminin esasen mirastan yoksun bırakmaya yönelik olduğu ispat edilmesi gerekmekte olup, tanık dahil her türlü delil kullanılması mümkündür.
Zilyetlik Yoluyla Tapu Tescili Davası
TMK m.713 hükmü olağanüstü zamanaşımı yoluyla tapu tescil hakkını düzenlemiştir. Söz konusu hüküm uyarınca; Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı veya bir kısmı için tescil talebinde bulunabilir. Zilyetlik sahibi kişi, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı dava açmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Delil Toplama Yöntemleri
Açılacak tapu iptal ve tescil davasının türüne göre toplanacak deliller de değiştirmektedir. Örneğin muvazaaya dayalı olarak açılacak davada; bedeli muvazaasına dayanılıyorsa yargılama esnasında bilirkişi raporu alınmalıdır. Hileye dayalı tapu iptal ve tescil davasında, kişinin aldatıldığına dair her türlü delili sunması mümkündür. Ancak, satım alıma dayalı açılacak olan davada sadece yazılı delilleri sunulması mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Mahkeme Süreci Nasıl İşler?
Tapu iptali ve tescil davası, kesinleşmeden icraya konulamayan dava türüdür. Yani, açılacak ilk mahkemeden verilecek kararla tapu tescili veya iptali talep edilmesi mümkün değildir. Açılan dava istinaf ve yargıtay aşamaları tamamlandıktan sonra karar işleme konulabilmektedir. Bu sebeple tapu iptali ve tescili davaları uzun yargılama gerektiren bir süreçtir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Tazminat Talepleri
Tapu tescilinin yolsuz olduğunu bilmesine bir taşınmazı kullanan kişi aynı zamanda bir tazminat ödeme yükümlülüğü ile karşıya kalmaktadır. Bu aşamada tapudan terkin edilen ecrimisil talebinde bulunulması mümkündür. Uyuşmazlığa konu bir bina olması halinde tazminat talebi mahrum kalınan kira bedelleri olacaktır. Bir tarla niteliğindeki taşınmaz ise, tarladan yaralanabilecek mahsullerin bedeli tazminat talebine konu olabilecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İtiraz Hakları
TMK m.712 hükmü olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanım yolunu düzenlemiştir. Söz konusu hüküm uyarınca; geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu sicilinde malik gözüken kişi, iyiniyetli olarak, davasız ve aralıksız olarak on yıl boyunca taşınmazı kullanması durumunda mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Bu makalemizin birçok noktasında belirtiğimiz gibi, tapu iptali ve tescili davasının açılacağı sebebe göre;
- Zamanaşımı süresi,
- İleri sürülebilecek sebepler,
- Kullanılabilecek deliller değişkenlik göstermektedir.
Bu davalar açılmadan önce bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması gerekmektedir. Genel olarak zamanaşımı süreleri:
- Hileye dayalı tapu iptali tescili davasında zamanaşımı süresi, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl hak düşürücü süre vardır;
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı davalar ayni hakka dayanmakta olup, bir süreye tabi değildir;
- Muris muvazaasına yönelik açılan tapu iptali davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
- Tenkis nedeniyle açılan dava, saklı payın öğrendiği tarihten bir yıl ve vasiyetnamenin açılmasından sonra her halükârda 10 yıl içinde açılması gerekmektedir;
- Bir alacak hakkına dayanarak açılan tescile zorlama davası 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Görevli Mahkeme
Tapu iptali ve tescili davasına bakma görevli mahkemeler, Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Söz konusu husus kesin yetki kuralı olup, mahkemece resen dikkate alınmaktadır. Davanın taşınmazın bulunduğu yerden başka bir yerde açılması durumunda dava usulden reddedilmesi gerekmektedir.
Tapu İptal Ve Tescil Davası Sonucunda Ne Olur?
Tüm kanun yollarının tüketilmesinden sonra; davanın reddine, kısmen veya tüm taleplerinin kabulüne karar verilmesi mümkündür. Davanın reddine karar verilmesi halinde, tapu sicilinde malik gözüken kişinin mülkiyet hakkı kesinleşmiş olur. Aynı hukuki sebeplerden dolayı tekrardan dava açılması mümkün değildir. Davanın konu edilen taşınmaz veya taşınmazların bir bölümü ya da tamamı için; tapu sicilinde malik gözüken kişinin terkinini ve davacı taraf adına tapu tesciline karar verilmesi mümkündür. Bu durumda, dava konusu edilen taşınmazın maliki değişmekte ve dava lehine karar verilen kişi maliki olmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Karar Sonrası Adımlar
Davacı adına davanın kabul edilmesi halinde; mahkeme kararı, kesinleşme şerhi ve gerekli harçların yatırılarak tapu siciline kendisinin kaydedilmesini talep etme hakkı vardır. Ayrıca, ecrimisil talebine konu olması halinde lehine karar verilen kişinin tazminat davası açma hakkı da bulunmaktadır.
Bu alana ilişkin daha fazla bilgi için sitemizdeki “Blog” kısmını tıklayarak makalelerimize ulaşabilirsiniz. Hukuki hizmet almak için, sitemizdeki “Online Hukuk Hizmeti” kısmından tarafımıza ulaşabilir veya “İletişim” sayfasında form doldurarak sorunlarınızı bize iletebilirsiniz.
