Taşınmaz simsarlık(tellallık); bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir.
“Emlak komisyon sözleşmeleri”, söz bahsi aracılık faaliyetlerini gerçekleştiren gayrimenkul şirketlerin gayrimenkul satışından komisyon ücreti veya aracılık hizmetlerine karşılık ücretlerini garantör altına almak adına, gayrimenkul satış öncesi satıcı veya alıcı yahut her ikisi ile imzaladıkları sözleşme olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu çalışmada taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin hukuki niteliği, şekil şartları ve sonuçları üzerinde durulacaktır.
İçindekiler
Hukuki Takımı
Simsarlık sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520-525. Maddeleri arasında düzenlenmiş olup, maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” seklinde açıklanmıştır.
Simsar tacirin veya tacir olmayan kimsenin bağımsız yardımcısı olmakla birlikte, kendisinin bir ticaret şirketi olması ya da ticari işletme işletmesi durumunda, onun da tacir sıfatına sahip olacağı açıktır. Simsar ile simsarlık sözleşmesi imzaladığı kişi arasındaki ilişki geçici niteliktedir.
Simsar sadece aracılık yapar. Aracılık faaliyeti sadece sözleşme yapmak isteyen tarafları bir araya getirmekten ibaret olabileceği gibi, sözleşmenin pazarlık safhasına katılmayı, sözleşme taslağını hazırlamayı da içerebilir. Aracılık faaliyetinin kapsamı, simsarlık sözleşmesinin hükümlerine göre belirlenir. Simsar özel yetkisi olmadıkça, sözleşme yapamaz, bedeli tahsil edemez4. Simsar, aracılık faaliyetini ücret karşılığında yapar.
Kanunumuzda taşınmaz simsarlığına ilişkin özel bir hüküm olmamakla birlikte, taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir. Taşınmaz tellallığına da esas itibari ile TBK’nın simsarlığa ilişkin hükümleri uygulanacaktır.
Taşınmaz simsarlığı; belirli bir ücret karşılığında, bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hak kurulmasına aracılık edilen faaliyettir. Buradaki faaliyet, Yargıtay içtihatları uyarınca da, sadece gayrimenkul satışına ilişkin olmayıp, taşınmaz üzerinde istikap edilebilecek her türlü ayni ve şahsi hak kı içermektedir. Taşınmaz üzerinde kurulacak olan; intifa hakkı, kiralanması, alım-satım vaatleri, taşınmaz karşılık gösterilerek ödünç alınması, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası gibi eşyaya bağlı borç doğuracak sözleşmeler taşınmaz simsarlığın konusu olabilir.
Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesinin Şekil Şartları
Tbk 520/1. Maddesinde; “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Denilerek, taşınmaz tellallığı için şekil şartı koymuştur. Söz bahsi hüküm, emredici nitelikte olup, taşınmaz simsarlığı (emlak komisyon sözleşmeleri) için geçerlilik şartıdır. Bu hususta yazılı olarak yapılmayan taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri TMK m. 12/2 uyarınca geçersiz olacaktır.
Emlak veya gayrimenkul şirketi olarak karşımıza çıkan taşınmaz simsarların, kural olarak bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hak doğuran (alım-satım veya taşınmazın kiralanması) sözleşmelere aracılık etmelerinden kaynaklı olarak ücret hak ediş kazanmaları için, taşınmaz simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.
TBK 520 maddedeki simsarlık tanımı göz önüne alındığında, taşınmaz simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi içim:
- Bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık etmek,
- Sözleşmenin yazılı olarak yapılması,
- Sözleşmede, sözleşmenin konusu ve içeriği yer alması,
- Borç altına giren kişilerin imzalamasıdır.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin esas olarak, taşınmazı alan ya da satan veya kiralayan ile kiracı ile ona aracılık hizmeti veya fırsat sunan simsar, ticari şirket ise şirket yetkilileri, arasında imzalanması gerekir. Sözleşmedeki imzanın yetkili temsilciler tarafından atılması da mümkündür.
Ancak asıl akit ile simsarlık sözleşmesindeki imzaların farklı kişilere ait olması durumunda, simsarlık hakkedişinin doğup doğmadığı tartışmalı konudur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, iş sahibinin ister alıcı ister satıcı ya da kiracı veya kiraya veren olduğuna bakmaksızın bütün durumlarda, bu bağlantının bulunması şartı ile taşınmaz tellalının ücrete hak kazanacağı içtihadında bulunmuştur. Bu içtihat gereğince; asıl akit ile simsarlık sözleşmesini farklı imzaları atanlar arasında eşi veya üst soyu- alt soyu gibi akrabası ise ya da asıl sözleşme simsarlık sözleşmesinde imzası bulunan kişinin ortağı olduğu bir şahıs, yöneticisi veya hakim ortağı olduğu bir sermaye şirketi ile yapılmışsa, bu durumda simsarlık sözleşmesi ile asıl sözleşme arasında nedensellik bağının bulunduğunda tellallık ücreti hakkedişi olduğu kabul edilmektedir.
Buna karşılık Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yeni tarihli olarak verdiği bir kararda; asıl sözleşmeyi alıcı olarak imzalayan ile taşınmaz simsarlığı sözleşmesini imzalayan kimselerin karı koca olsa dahi, farklı kişiler olması nedeni ile simsarın ücrete hak kazanamayacağına hükmetmiştir.
Yine Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, satıcının veya kiralayanın, bizzat kendisinin simsarlık sözleşmesini imzalamamış olması durumunda, simsarlık sözleşmesini imzalayan eş veya oğlun sözleşme gereği ücret ödeme borcu bulunacağını yönünde karar vermiştir.
Gayrimenkul veya emlak şirketlerin birbirinden çelişkili kararlardan kaynaklı olarak hak kaybına uğramamak için, taşınmaz simsarlığı sözleşmelerine; “Gösterilen taşınmazın, alıcı ve yakınları ya da alıcının ortağı veya hâkim pay sahibi olduğu ticaret şirketi tarafından alınması ya da kiralanması halinde sözleşmede belirtilen fiyat üzerinden komisyon ücreti alınacaktır.” Şeklinde madde koymalarında fayda vardır.
Taşınmaz Simsarın Ücret Hakedişi
TBK 521. Maddesinde simsarın hangi durumda ücret hakkedeceğini belirlemiştir;
“(1) Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
(2) Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
(3) Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”
Söz bahsi maddenin birinci fıkrası gereğince taşınmaz simsarının ücret hakkedişi olması için, asıl akidin kurulmuş olması gerekmektedir. Ancak bu hüküm emredici nitelikte olmayıp, taraflar aralarındaki sözleşmede belirterek, asıl akit kurulmamış olsa dahi taşınmaz simsarının ücret hakkediş kazanabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında; asıl akidin kurulması şarta bağlandığı durumlara ilişkindir.
TBK 521/3. Maddesi gereğince taşınmaz simsarlık sözleşmesinde taraflar; simsarın aracılık faaliyetleri sırasında yapmış olduğu masrafların, asıl akit kurulmuş veya kurulmamış olması durumunda, geri ödeneceğini kararlaştırabilirler.
Simsarın ücret alacağının doğumu için su şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin is sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, is sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
- Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
- Türk Borçlar Kanunu m. 523’de (BK. m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
Ticari teamülde gayrimenkul şirketlerin taşınmaz satışından %3 alıcıdan, %3 de satıcından, toplamda %6 oranında komisyon ücreti almasıdır. Ayrıca taşınmaz simsarı, sözleşmede belirtmek koşuluyla, alıcı veya satıcının taşınmaz simsarlığı sözleşmesinden haksız olarak cayması sonucunda cayma tazminatı talep edebilir.
Ancak cayma tazminatı ve yüksek komisyon oranları durumunda, TBM 525. Maddesi; “Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.” Gereğince indirim talep edilebilir.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadığı zaman geçerli olmayacağı BK m. 520 açıkça gösterildiği gibi, Yargıtay kararlarında da kabul edilmiştir. Buna rağmen, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tarafını oluşturan emlakçı (taşınmaz tellalı) tacir ise, geçerli olmayan taşınmaz simsarlığı sözleşmesine göre ücret isteyemese de yaptığı aracılık faaliyetini ispat etmesi şartı ile müvekkilinden TTK m. 20 uyarınca münasip bir ücret isteme hakkına sahip olacaktır.
Şafak & Koparan Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, birçok gayrimenkul, emlak şirketine hizmet vermekteyiz. İstanbul’da bulunan hukuk büromuz; taşınmaz simsarlığı çerçevesinde sözleşme hazırlama, icra tahsilatlarını en hızlı ve pratik olarak çözüme kavuşturuyoruz. Bu alanda uzmanlığımızı deneyimlemenizi sizlere de davet ediyoruz.
Saygılarımızla…
